Amigo Nerd.net

Contratos de Compra e Venda - Teoria dos Contratos

Autor:
Instituição: Unigranrio
Tema: Teoria dos Contratos

CONTRATO DE COMPRA E VENDA


Introdução

Os contratos de forma geral, por si só, criam, modificam ou extinguem direitos. No que tange às relações contratuais envolvendo a compra e a venda, estas são acompanhadas de efeitos próprios. Não se limitam às obrigações de pagar e transferir o domínio da coisa certa.

A partir da criação da moeda, a compra e venda passou a desempenhar o papel mais importante no campo contratual, objetivando a transferência de um bem de um contratante a outro.

A compra e venda é o contrato bilateral mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro. É o mais importante dos contratos típicos e o mais utilizado pelas pessoas em seu cotidiano.

No direito brasileiro, o contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, mas o direito e o dever de realizá-la. Por isso, o artigo 481 do Código Civil brasileiro diz que o objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar à coisa e o do comprador a prestação de dar o preço. Nesse sentido, o contrato de compra e venda é meramente consensual, pois a transmissão do domínio ou da propriedade depende de modos específicos, dele decorrentes.


Classificação da Compra e Venda:

No que diz respeito á estrutura, a compra e venda é um contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, translativo, e geralmente comutativo como salienta Silvio Venosa.

O contrato de compra e venda é negócio jurídico bilateral, por excelência, pois resulta de duas manifestações de vontades distintas, ainda que correspectivas porque cada parte assume respectivamente obrigações. O vendedor deve receber o preço e entregar a coisa. É oneroso porque estabelece obrigações recíprocas entre as partes, ambas as partes obtêm vantagens econômicas. Quanto à propriedade a compra e venda é translativa porque é um instrumento para a transferência e aquisição da propriedade.

O contrato de compra e venda geralmente é comutativo porque as partes conhecem o conteúdo de sua prestação, as obrigações são previstas entre as partes e deverão ser necessariamente cumpridas. A regra é que esse tipo de contrato seja comutativo, porém excepcionalmente admite-se a compra e venda aleatória em que uma das partes pode não conhecer de início o conteúdo de sua prestação, é um contrato de risco em que a coisa esperada não é garantida.

Normalmente, a compra e venda corresponde a um contrato de execução instantânea, quando a prestação do comprador sucede à do vendedor, no mesmo instante, mas pode assumir características de contrato de execução duradoura (continuada ou diferida). A execução é continuada em contratos de fornecimento (água, luz, gás), pois a prestação de dar o preço é correspondente ao consumo realizado em cada período medido. É diferida quando o preço determinado é dividido em várias prestações.

Elementos constitutivos:

Para a concretização da operação de compra e venda de coisas em geral, exceto em casos específicos, são essenciais os seguintes elementos: coisa, preço e consentimento.

Objeto da prestação do devedor: a coisa

A res segundo Venosa é qualquer coisa suscetível de apreciação econômica, que pode sair do patrimônio do vendedor e ingressar no do comprador. A idéia leva em conta as coisas corpóreas, todavia os bens incorpóreos também podem ser objetos do negócio, embora para este assuma a denominação de cessão.

A coisa, corpórea ou incorpórea, deve ser juridicamente alienável, mediante contrato de compra e venda, sendo assim a coisa fora do comercio, inalienáveis não podem ser objeto de compra e venda.

A coisa deve ter existência real ou potencial, porém nem sempre a coisa vendida é conhecida no momento do negócio, visto que se permite o contrato aleatório. Dessa forma a coisa deve ser individuada, determinada ou determinável, ao menos identificada pelo gênero e quantidade estabelecendo obrigação de dar coisa incerta. A probabilidade de existência futura do objeto do contrato de compra e venda é suficiente para justificar o negócio.

Em princípio, a coisa há de ser própria do vendedor. No entanto, tendo em vista que o contrato de compra e venda é meramente consensual e obrigacional, não tendo efeito real ou de transmissão direta da propriedade, a coisa pode ser alheia, isto é, o vendedor pode obrigar-se a transferir o que não está em seu domínio ou em sua posse. O contrato é válido, pois os objetos de cada obrigação estão presentes (prestação de dar a coisa e prestação de dar o preço). Se o vendedor não cumpre o prometido resolve-se com o inadimplemento e suas conseqüências.

Objeto da prestação do comprador: o preço

O preço é naturalmente elemento indispensável, seja ele definido previamente de forma objetiva ou determinável através de critérios específicos estabelecidos pelas partes no contrato de compra e venda.

"O preço é a contrapartida da entrega" (Venosa), este deve ser certo, real ou justo, e verdadeiro. O preço precisa ser efetivamente declarado pelas partes, pois se isso não ocorrer poderá significar danos à outra pessoa (fraude contra credor, simulação).

Como o exposto, do mesmo modo como fez quanto à coisa, a lei impõe o requisito da certeza para o preço, significando que deve ser determinado, ou ao menos determinável por terceiro e ainda por taxa de mercado, índices, parâmetros e outros critérios de fixação (art.487 CC). Não pode ser incerto. No caso da venda a prestações, a correção monetária prevista não afeta a certeza e nem altera o preço, somente o valor nominal da moeda, pois não é plus, mas atualização do valor, como tem decidido os tribunais, não ferindo o princípio nominalístico adotado no Brasil.

Sem preço, em dinheiro, ainda que determinável, caracteriza-se principalmente uma troca e não uma compra e venda Todavia, tem admitido à doutrina que não desfigura a compra e venda se parte menor do preço for realizada mediante dação de coisa em pagamento.

Válido também é o preço traduzido em títulos de crédito. Como Silvio Venosa expõe, a venda será pro soluto quando a entrega das cártulas representa pagamento definitivo. Se o pagamento em título é efetuado pro solvendo, somente se terá o pagamento como ultimado quando liquidados os valores dos títulos de crédito.

O art. 489 CC expõe que a lei considera nula a compra e venda quando a taxação do preço é relegada por uma das partes, porém o preço pode ser fixado por terceiro desde que designado pelos contratantes conforme prevê o art.485 CC.

O pagamento será sempre em moeda corrente do país, ou em moeda estrangeira em caso de compra e venda internacional.

Consentimento:

Todo contrato depende do acordo de vontade entre as partes. Este ato deve ser livre e espontâneo, sob pena do negócio jurídico se tornar anulável.

Para o consentimento é indispensável também a capacidade das partes. Em caso de incapacidade absoluta ou relativa (Arts. 3º. e 4º.CC) poderão ser supridas pela representação e pela assistência e pela autorização do juiz.

A compra e venda não se submete, como regra geral, à forma especial. Pode ser ultimado verbalmente ou por escrito, público ou particular.

Deveres do vendedor e do comprador:

Vendedor

É dever essencial do vendedor entregar a coisa e obrigar-se a transmitir a posse e a propriedade ou somente a posse, se apenas desta for titular. O vendedor cumpre sua prestação de entregar a coisa e outras prestações acessórias que tenham sido objeto do ajuste. A propriedade há de ser sem gravame e sem ônus, salvo se o comprador consentiu, após devidamente informado.

O vendedor é obrigado a prestar aquilo que prometeu, com as qualidades e quantidades ajustadas e que teriam de apresentar e ter, em situações normais. Se prestar com qualidades diferentes ou quantidades inferiores haverá adimplemento insatisfatório, podendo ser considerado dado as circunstâncias, inteiramente inadimplente.

A coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da conclusão do contrato, incluindo as partes integrantes, os frutos pendentes e os documentos respectivos. As despesas da entrega, inclusive com pesagens e medidas, incumbem ao vendedor, mas as partes podem convencionar de modo distinto.

O vendedor assume a responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção. Descobertos os vícios ocultos, ocorrerá a redibição da coisa, ou seja, torna-se sem efeito o contrato, acarretando-lhe a resolução, com a restituição da coisa defeituosa ao seu antigo dono ou sendo concedido um abatimento no preço, se preferir o adquirente. Sendo assim o vendedor assume a responsabilidade pelos riscos. Enquanto não houver a tradição (em caso de coisas móveis) e o registro (em caso de imóveis), havendo perecimento ou qualquer outro fato que venha danificar ou algo semelhante, os riscos correm por conta do vendedor, considerando que nestas hipóteses é ainda considerado o dono das referidas coisas.

No contrato de compra e venda as obrigações são recíprocas, sendo à vista o negócio, além de recíprocas, são também simultâneas. Nesta hipótese, o comprador deverá cumprir primeiro a sua parte, pagando o preço, para imediatamente o vendedor cumprir a sua parte, entregando a coisa. Na compra e venda à vista, se o comprador não efetuar primeiro o pagamento, o vendedor tem o direito de não entregar a coisa, podendo retê-la, ou se a coisa for um imóvel, pode recusar-se a assinar a escritura. (art. 491 CC).

Sendo assim os principais deveres o vendedor são:

Comprador

É dever do comprador pagar o preço. O pagamento do preço é a correspectividade da entrega da coisa ou a contraprestação característica da compra e venda.

Se o comprador já tem a posse imediata adquire a posse mediata, transmitida pelo vendedor, mediante a breve manu traditio. A transmissão da posse pode não coincidir com a transmissão da propriedade, por qualquer razão, podendo o comprador exigir do vendedor o cumprimento de sua obrigação.

Havendo a tradição e o registro, respectivamente, para coisas móveis e imóveis, o prejuízo pelo perecimento da coisa fica por conta do comprador e na perda do preço, sofre o prejuízo o vendedor. Sendo assim os riscos do preço correm por conta do comprador.

Também pertencem ao comprador os acréscimos e proveitos decorrentes da coisa vendida e ainda não entregue, tais como os frutos naturais, civis e industriais desde a conclusão do contrato, salvo se houve determinação de prazo para a entrega.

Nas vendas a prazo ou em prestações, o vendedor pode suspender ou sobrestar a entrega da coisa, desde que antes da tradição ou registro, o comprador caia em insolvência (art. 495 CC). Igual tratamento deverá ser concedido ao comprador de modo a garantir a isonomia. Sendo insolvente vendedor, o comprador pode reter o pagamento até que seja entregue a coisa ou prestada caução.

Sendo assim temos como principais deveres do comprador:

Legitimidade das partes:

Em todo contrato a compra e venda pressupõe capacidade geral das partes. Porém em alguns casos pessoas são capazes de fato e mesmo suas vontades não tendo defeitos ou vícios a lei as proíbe de realizarem contratos de compra e venda. Desta forma conclui-se que as partes devem ser capazes, devem manifestar suas vontades sem vícios e ter legitimidade para realizar o ato. Podemos citar como exemplos:

Não podem vender:

- Os falidos: Se ocorre a venda o contrato é nulo;

- O cônjuge sem a autorização do outro na venda de imóveis se o regime é de comunhão de bens (art. 1647 I, CC). Na compra e venda no regime de separação o sistema não impõe proibição, importando examinar o caso concreto para averiguar eventual fraude ou prejuízo de terceiro.

- O ascendente não pode vender para descendente sem a autorização dos outros descendentes. O art 496 CC declarou anulável esse negócio jurídico, sendo assim podendo ser confirmado pelas partes com o consentimento outorgado posteriormente ao negócio. O prazo para essa anulação será de dois anos, a contar da conclusão do acordo de vontades. Acentua-se ainda neste mesmo artigo que a venda requer a autorização do cônjuge do alienante, salvo se o casamento estiver sob regime se separação obrigatória de bens.

Considera-se nula a venda feita a descendente por interposta pessoa. Nesse caso o ascendente vende a um terceiro que, por sua vez, transfere a coisa ao descendente. No segundo negócio o alienante é conceituado como interposta pessoa e o negocio é considerado fraudatório. A situação é tipificada como simulação por isso é um caso de nulidade.

- Condomínio não pode vender sua parte a estranhos sem a autorização de outros condôminos. O condômino não pode alienar sua parte a um estranho se outro condômino a quiser, tanto por tanto (art 504 CC).

Não podem comprar:

- Os tutores, os curadores, os testamenteiros e leiloeiros não podem comprar os bens que por eles são administrados, sob pena de nulidade (art 497 CC). Segundo Venosa as pessoas designadas no artigo 497 CC, estão colocadas em posição que lhes permite facilmente dela prevalecer para obter vantagens e locupletar-se indevidamente, podem influenciar, dirigir ou suprimir a vontade do alienante.

Venda por Amostra

Na venda por amostra, o protótipo ou o modelo devem ser idênticos às coisas apresentadas para a venda, devendo ter as mesmas qualidades como o exposto no artigo 484 do atual Código Civil. Se a coisa não se conforma com a amostra, existe inadimplemento por parte do vendedor e é lícito ao comprador recusar a mercadoria.

Venda Ad Corpus e Ad Mensuram

O artigo 500 do Código Civil enuncia a venda de imóvel como corpo certo e determinado, realizada independentemente da quantidade ou medição, esse tipo de venda chama-se de ad corpus, é enunciativa. Existe também a venda por medida certa, pela qual se garantem as dimensões descritas no instrumento para fixar a extensão e a área é a chamada venda ad mensuram. Ainda nesse artigo em seu § 1° enuncia-se que se a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total, presume-se que as dimensões fazem referências enunciativas, porém ainda que encontrada essa pequena diferença, cabe ao vendedor provar que em tais circunstâncias não teria realizado o negócio, dando margem ao desfazimento do negócio ou a indenização.

Na venda ad corpus, presume-se que o comprador adquire o imóvel conhecendo-o em sua extensão e dimensão. Porém se a venda imobiliária é feita com estipulação do preço por medida de extensão ou se determina a área, o vendedor deve garantir essas dimensões, caso ocorra a venda de uma área menor do que a estipulada o comprador pode acionar o alienante para que complete a área, se possível, ou mesmo optar pela rescisão do contrato ou pelo abatimento do preço. Como enuncia Silvio Venosa, essa ação do comprador de pedir complemento de área é denominada ex emptio ou ex vendito tendo um prazo decadencial de 1 ano previsto no artigo 501 do Código Civil.

Cláusulas Especiais:

As Cláusulas especiais são também chamadas de pactos adjetos. São manifestações de vontade que só existirão se as partes dispuserem no contrato de compra e venda que deverão ser cumpridas futuramente se ocorrer o previsto.

Retrovenda ( art.505 CC ao art.508 CC):

A retrovenda pode ser chamada de resgate ou direito de retrato. Essa cláusula prevê que na compra e venda o vendedor de coisa imóvel tem direito de recobrar o que vendeu num período máximo de até três anos após a venda. Dessa forma o vendedor pode exigir a recompra do bem restituindo o preço recebido com correção monetária, mais as despesas feitas pelo comprador como o exposto no artigo 505 do atual Código Civil.

Como o visto, por esse pacto o vendedor mantém o direito de resolver o negócio, dentro de certo prazo, devolvendo ao comprador o preço recebido, mais as despesas que o outro teve com o bem. Essas despesas incluem as autorizadas por escrito e as benfeitorias necessárias gastas com a conservação do bem, porém as partes devem especificar quais dessas despesas serão passíveis de reembolso sendo observado as benfeitorias agidas maliciosamente. Tendo agido o comprador com culpa ou dolo, caberá a indenização do prejuízo ao vendedor que se retrata.

Durante o período decadencial de três anos para o exercício da retrovenda aquele que comprou não pode vender, trocar ou doar o imóvel.

O direito de retrovenda pode ser transferido, se antes do prazo o vendedor falecer, seus herdeiros podem exigir a recompra como expões o artigo 507 CC. Da mesma forma o direito de retrato pode ser exercido contra terceiro adquirente.

Previsto no art. 508 CC quando o direito de retrato é atribuído a duas ou mais pessoas e apenas uma delas, ou algumas, o exercem, o comprador não é obrigado a cumprir parcialmente o pacto, mas pode intimar as outras para que concordem. Porém não havendo acordo caducará o direito de todos.

Venda a contento e venda sujeita a prova (art.509 CC ao art.512 CC)

VENDA A CONTENTO

Essa cláusula atribui direito potestativo ao comprador que tem um prazo estipulado pelas partes para se arrepender da compra, se não gostar, não necessita justificar a eventual recusa.

No silêncio das partes , a venda a contento fica sob condição suspensiva e é dada por finalizada quando o comprador demonstra sua aquiescência a cerca da coisa recebida como bem salienta Silvio Venosa.

O Código de Defesa do Consumidor estabeleceu que numa compra e venda à distância o comprador tem um prazo de 7 dias para desistir do contrato não sendo necessário expor o motivo da recusa.

Essa venda depende unicamente do agrado do comprador diferente da venda sujeita a prova em que a rejeição não pode ser injustificada.

VENDA SUJEITA A PROVA

Esta cláusula permite que aquele que comprou e recebeu o bem o devolva, se este não possuir as qualidades asseguradas pelo vendedor e sendo idônea para o fim que se destina. A coisa é submetida a ensaio ou experimentação (art 510 CC).

"O vendedor deve estipular prazo para a prova ou experimentação. Se não o fizer, a ele incumbi intimar judicialmente o comprador para reputar a venda como definitiva" (Silvio Venosa).

Portanto nosso ordenamento civil engloba a venda dependendo unicamente do agrado do comprador e aquela na qual submete à coisa a experimentação, sujeitando-se ambas à mesma solução legal.

Cláusula de preferência (art. 513 CC ao art.520 CC)

A cláusula de preferência também pode ser chamada de prelação ou preempção. Essa cláusula impõe ao comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, dar preferência ao antigo dono para que este adquira a coisa se assim desejar em igualdade de condições com terceiro (art. 513 CC).

O direito de preferência se dará em benefício do antigo dono desde que o comprador queira se desfazer do bem 180 dias, no caso de bem móvel ou 2 anos no caso de bem imóvel, após a compra.

O proprietário da coisa deverá notificar o direito de preferência ao vendedor primitivo que terá um prazo de três dias se o bem for móvel e sessenta dias se o bem for imóvel para que exerça seu direito de prelação. Essa notificação deve ser ultimada de forma idônea a comprovar que foi efetivamente recebida e deve constar o preço da venda assim como os prazos e as condições de pagamento.

O vendedor, por sua vez, pode tomar a iniciativa da prelação intimidando o proprietário, se souber que este quer vender a coisa como o previsto no artigo 514 do Código Civil. No entanto se não observada a preempção dentro do prazo, cabe pedir indenização por perdas e danos (art. 518 CC).

A preferência é direito personalíssimo, sendo assim não se pode ceder e nem pode ser transferido a herdeiros como exposto no artigo 520 do nosso Código Civil.

Venda com Reserva de Domínio (art.521 CC ao art.528 CC)

Na venda com reserva de domínio, o alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o momento no qual todo preço é pago. É a venda de um bem móvel com pagamento parcelado, e somente após o pagamento total do preço o comprador adquirirá a propriedade, sendo a posse do comprador animus domini. Não pago o preço, o credor pode optar por cobrar a dívida, ou pedir a devolução da coisa ao comprador após constituí-lo em mora.

Para constituir o devedor em mora o vendedor precisará notificá-lo, e só será considerado inadimplente após essa notificação (art.525 CC).

A venda com reserva de domínio é utilizada para bens duráveis, não fungíveis, identificados por números, marcas ou outros caracteres. (Venosa)

A forma escrita é necessária na reserva de domínio e deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos (art.522 CC) para que obtenha eficácia com relação a terceiros.

Venda sobre Documentos (art.529CC ao art.532 CC)

Na venda sobre documento na venda de um bem móvel o vendedor transfere a propriedade mediante a entrega de documente referente à coisa. Dessa forma o comprador torna-se proprietário, mas só receberá o bem futuramente.

O pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo estipulação em contrário (art.530 CC)

Contrato Estimatório (art.534 CC ao art.537 CC)

O contrato estimatório também pode ser chamado de venda sob consignação. É o contrato em que o comprador poderá devolver alguns bens e somente pagará pelos que reteve. Sendo assim uma parte, denominada consignante, faz a entrega à outra, denominada consignatário, de coisa móvel, a fim de que esta conclua a venda em um prazo e preços fixados.

Como o exposto no artigo 534 do Código Civil esse contrato possui os seguintes elementos constitutivos: entrega da coisa móvel; disponibilidade da coisa; obrigação de restituir ou pagar o preço estimado e prazo.

O consignatário dispõe da coisa até certo prazo e responde portanto pela perda ou deterioração da coisa e continua obrigado pelo preço estimado (art. 535 CC). Assim como também lhe pertencem os gastos com a conservação do bem, salvo disposição em contrário.

Decorrido o prazo do contrato e não pago o preço ou restituída a coisa, submete-se ao consignatário os efeitos da mora.

O local do pagamento e o da entrega da coisa, no silêncio do contrato, devem ser o do domicílio do consignatário.

Promessa de Compra e Venda

A chamada Promessa de Compra e Venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o Construtor-Incorporador e o Comprador.

Primeiramente, a promessa de compra e venda é um contrato onde o promitente (vendedor) obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos pactuados, comprometendo-se a outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da obrigação. Ocorrendo a satisfação da obrigação, o promissário (comprador) terá direito real sobre o imóvel objeto do contrato.

Existem três modalidades desse instrumento de Negócio Imobiliário:

a)Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construída ou na planta;

b)Promessa de Compra e Venda de unidade em construção;

c)Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.

"Como as duas primeiras modalidades se referem a unidades prometidas à venda antes da concessão do "habite-se", é necessário, por lei, que a sua documentação seja arquivada pelo Incorporador no Cartório de Registro de Imóveis local. Este procedimento assegura direitos de quem compra um imóvel que não esteja pronto quando da assinatura do contrato".

A "promessa de compra e venda" pressupõe o normal cumprimento das obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art. 463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, depois de concluído um compromisso de compra e venda.

É importante que conste do contrato todas as responsabilidades e compromissos futuros de lado a lado, isto é: tanto os compromissos do comprador quanto os compromissos do vendedor, nada deve ficar somente na palavra.Outro cuidado é não permitir que conste do contrato ou da escritura somente uma parte do valor efetivamente pago ou negociado. Na hipótese de haver qualquer problema futuro a responsabilidade de devolução dos valores pagos pelo vendedor ao comprador estará restrita ao limite que constar do contrato.

Dessa forma deve constar no contrato de promessa de compra e venda os nomes, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, a identificação e o endereço ou sede dos vendedores e compradores. Assim como os dados primários e a localização do imóvel, o número e data do registro, a descrição sumária, as confrontações, as dimensões e características especiais do imóvel; o preço total, o valor do sinal ou entrada, as condições de pagamento do saldo, se houver, a forma e local do pagamento.

Na hipótese de serem cobrados juros e correção monetária pelo saldo devedor também deverão constar as taxas de juros e índice indexador que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as prestações vencidas e não pagas.

Ainda devem constar do documento, para segurança do vendedor e do comprador, todas as eventuais restrições urbanísticas da legislação local ou da convenção de condomínio, se houver. O contrato deve ainda estabelecer a forma de acertar as eventuais diferenças de metragens que possam ser encontradas na metragem da área do imóvel ( para mais ou para menos).

Na hipótese do vendedor recusar-se a receber as prestações em atraso ou pretender receber valor superior ao que dispõe a Lei, o comprador poderá procurar o cartório onde o imóvel estiver registrado e solicitar que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Ou então, se o preferir, poderá valer-se da Ação de Consignação em pagamento pela via judicial.

Enfim, resta claro que a celebração de "promessas de compra e venda", sem cláusulas de arrependimento, devidamente registradas no Cartório de Registro Geral de Imóveis, é o caminho legal para se garantir a aquisição do imóvel, quando este ainda possuir alguma pendência para a transmissão definitiva e garante, sem sombra de dúvidas, o direito à eventual celebração da compra e venda definitiva caso não seja observado qualquer inadimplemento.


Conclusão

Como o visto o que caracteriza a compra e venda no direito brasileiro é que o vendedor se vincula a transmitir, fazendo-se devedor, obrigando-se no tempo fixado. O comprador vincula-se a pagar e obriga-se no tempo ajustado. Se um ou outro não cumpre sua obrigação nascem as pretensões decorrentes dos respectivos inadimplementos.

O contrato de compra e venda, como todo e qualquer negócio jurídico, necessita percorrer os planos da existência, da validade e da eficácia, para que produza os efeitos esperados pelas partes contratantes ou determinados pelo direito. Segundo a terminologia difundida no Brasil e muito considerada pela doutrina, é indispensável a realização dos elementos do negócio jurídico (plano da existência), dos requisitos de validade e dos fatores de eficácia enunciados no trabalho.

O contrato de compra e venda tem de ser válido para que tanto o vendedor quanto o comprador se vinculem, se obriguem. O plano da validade é próprio do ato jurídico em geral, especialmente do negócio jurídico. Se o contrato é nulo não poderá produzir seus efeitos; do mesmo modo se vem a ser declarado anulável, segundo as regras contidas nos arts. 166 a 184 do Código Civil. O vendedor e o comprador têm de atribuir efeitos ao contrato anulável, até que haja sentença judicial que decida pela anulabilidade.


Bibliografia

Venosa, Silvio de Salvo, Direito Civil - Contratos em Espécie; Volume 3, Ed. Atlas.

Venosa, Silvio de Salvo, Direito Civil – Direitos reais;,Ed. Atlas.

www.cosumidorbrasil.com.br

www.jusnavigandi.com.br

www.direito.net.com.br

Comentários


Páginas relacionadas