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Do Condomínio Necessário e Voluntário

Autor:
Instituição: Faao
Tema: Direito Civil

DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO E VOLUNTÁRIO

"Communio Est Mater Discudarium"

RIO BRANCO – AC

NOVEMBRO - 2006


1. INTRODUÇÃO

1.1 Condomínio e Propriedade

Após estudar a posse e a propriedade, temos a noção de que estas ligam-se à idéia de assenhoramento exclusivo de apenas um sujeito ativo sob dado bem móvel ou imóvel.A idéia de "dono" liga-se imediatamente em nossa mente a exclusividade. Se já há um dono, é impossível haver outrem.

Jurisconsultos romanos já enunciavam: "duorum vel plurium in solidum dominium vel possessionem esse non potest"; Ou seja: "não pode existir propriedade ou posse de duas ou mais pessoas solidariamente, sobre a mesma coisa. Logo é possível dar mais um adjetivo à noção de propriedade e de posse: a "excluitividade". Onde o fato de já haver um "dominus" exclui totalmente a idéia de haver um outro dono, mesmo sendo lícita a sua pertinência a mais de um sujeito, "pro parte".

Sabe-se ainda que as relações sócio-jurídicas trazem à tona sempre novos conflitos e fenômenos. E é preciso que o direito esteja apto a adequar-se a estas novas situações.

Já no Antigo Império Romano, Justiniano manifestava seu conhecimento acerca daquilo que Clovis Beviláquia chamou de "forma anormal de propriedade" onde são desprezadas as principais características; a exclusividade e a excluitividade, via de regra, intrínsecas ao conceito de propriedade.

Estamos nos referindo ao condomínio. Instituto no qual dois ou mais sujeitos ativos exercem iguais direitos e obrigações sobre um mesmo bem. "Os co-titulares do direito de propriedade exercem-no ao mesmo tempo em quotas ideais sobre a mesma propriedade indivisa" dizia Justiniano.

Fala-se em propriedade indivisa uma vez que a propriedade em comum domínio, ou compropriedade, não é dividida materialmente, mas idealmente, onde cada partícipe tem direitos e obrigações diretamente proporcionais ao seu quinhão ou quota.

Logo se faz necessária a distinção de condomínio e propriedade. Enquanto este é suscetível de tão somente um agente ativo, aquele é característico de situações em que vários são os proprietários (o termo mais pertinente é condômino).

As próximas páginas têm como objetivo enumerar modalidades, aspectos, peculiaridades, formas, e inovações deste instituto, que vem regulado pelos artigos 1.314 à 1.338 do Novo Código Civil Brasileiro de 2002.


2. NOÇÃO DE CONDOMÍNIO

2.1 Da comunhão 

Agora que já é de nosso conhecimento a diferença existente entre propriedade e condomínio, devemos estabelecer as condições para que aconteça o fenômeno da co-propriedade.

Já no Antigo Império Romano o Impa o fens condiçrença existente entre propriedade e condim , um grande imperador Bizantino, Justiniano, estabelecia em suas Institutas, as peculiaridades da propriedade já antes mencionadas. No entanto, os grandes proprietários de terras, ao morrer, deixavam seus bens a mais de um herdeiro, o que ocasionou o fenômeno de mais de uma pessoa tornar-se dono de um mesmo bem.

Para que aconteça o condomínio, é necessário que haja esta comunhão de Direitos e Obrigações. Seja ela de fato ou de Direito.Sem isso, sem a coexistência de mais de um ‘dominus’ não há condomínio.

2.2 Das Modalidades 

Quanto a sua forma ou modo de ser existem duas modalidades condominiais. De acordo com a forma em que é estabelecida a comunhão condominial ela pode ser pro diviso ou pro indiviso. Naquela, a comunhão existe de Direito, mas não existe de fato, é o caso de condôminos diversos em edifícios(condomínio edilício). Nesta última, a comunhão existe de fato e de Direito, acontece quando os condôminos permanecem na indivisão, juridicamente e de fato.

Quanto a sua origem, o condomínio pode ser do acordo de vontade de todos os condôminos e ainda pode ser voluntária ou convencional.

Pode ainda, resultar de caso fortuito, como nos casos de herança deixada há mais de um herdeiro ou ainda de doação feita há mais de uma pessoa.

Finalmente, quanto ao seu objeto, pode haver comunhão universal ou particular; universal, quando abrange todo o bem, inclusive seus frutos, e particular quando restringe-se a determinadas partes da coisa ou a determinados efeitos.

2.3 Paralelo Entre Sociedade e Condomínio

Mesmo tendo uma condição de existência idêntica, que é a existência da pluralidade do ‘dominus’, condomínio e sociedade distinguem-se.

Na sociedade, as partes acordam a sua existência, já no condomínio, além de existir por vontades das partes, pode também ser decorrente de fato estranho a vontade dos condôminos como antes mencionado.

Outra grande diferença entre ambas, é que na sociedade há uma relação jurídica de Direito Pessoal, ao passo que no condomínio, há relação jurídica de direito Real, ou seja propter rem (direito de seqüela, em virtude da coisa).


3. DAS FORMAS DE CONDOMÍNIO

3.1 Do Condomínio Voluntário ou Ordinário 

O Novo Código Civil de 2002, vem regulando primeiramente o condomínio tradicional, proveniente de herança (fala-se em quinhão e não fração ideal), chamando-o de condomínio voluntário. È o fenômeno social no qual, duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Deve então ser baseado na vontade das partes.

Diz-se deste condomínio, "ser uma situação provisória, pois, potencialmente, as partes abstratas tendem a concretização, em face do direito assegurado aos condôminos de pedirem, a todo tempo, a divisão da coisa comum".

(Rodrigo Pereira Cuano, Universo Jurídico,Do Condomínio)

Este tipo de condomínio não pode ser acordado senão pelo prazo relativamente curto de cinco anos, atendendo, dessa forma, ao caráter instável e provisório do condomínio. A ação de divisão (actio communi dividendo), pode ser exercida, em qualquer tempo, por um dos condôminos, mesmo sendo minoritário, e até se a maioria desejar continuar com o condomínio.

Dentre as regras de condomínio voluntário, podem-se destacar as seguintes:

- Cada condômino pode praticar todos os direito e deveres inerentes à propriedade (uso, gozo, alienação);

- Todos os condôminos são obrigados a contribuir na proporção de seus quinhões para a manutenção da coisa comum. E tais obrigações são propter rem (em razão da coisa);

- Todos têm direitos aos frutos produzidos pela coisa comum, na proporção de seus quinhões;

- Nenhum condômino pode alienar o seu quinhão antes de oferecê-lo ao outro condômino(é o chamado direito de preferência, sob pena de anular a venda, depositando o valor da venda e adjudicando a coisa para si.)

- O condômino tem direito potestativo de retirar-se do condomínio. Assim, qualquer um dos condôminos pode sair, se quiser (condomínio voluntário). 

3.2 Do condomínio Necessário ou Legal 

Também é regulado no Código Civil, a situação na qual é necessário que se faça algo em comum com outras pessoas ( como um muro, parede, cercas, e etc., que deva ser dividido entre vizinhos). Este é o Condomínio necessário. Este tipo de condomínio não admite partilha, aqui fala-se de parte ideal, já que a indivisão (ou divisão ideal) é permanentemente mantida.

Releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente.

3.3 Do condomínio Horizontal ou Especial e a Convenção Condominial

O Novo Código Civil inova ao regular o condomínio especial, ou melhor, horizontal. Nesta forma condominial não há direito potestativo.

É beneficiada a vontade dos condôminos, deixando-os livres para acordar o que melhor entenderem para o bem-estar e harmonia de todos. Isso é verificado por meio de convenção, que adquiriu um poder, muitas vezes maior que a própria Lei Civil. Entretanto, esse poder é limitado pelos princípios que regem o ordenamento jurídico.

Desta forma, a convenção Condominial passa a ser um ‘mapa’ do condomínio. Sem ela, não se administra.

A Convenção é o contrato social do condomínio, por isso o ideal é que o documento seja bem completo. Está previsto no art. 1.333 que é obrigatória a sua existência, para se estabelecer um condomínio, bem como a elaboração de um regimento interno, que faz parte integrante da convenção, que para tornar-se legal, necessita ser aprovada por no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (a maioria calcular-se-á pelo valor dos quinhões, art 1.325 caput.), e registrada no Cartório de Registros de imóveis.

A convenção determinará:

- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

- A sua forma de administração;

- A competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações.

3.3.1 Problemas do Condomínio Horizontal 

Nenhuma outra modalidade de propriedade tem suscitado maior fonte de problemas jurídicos e sociais como a propriedade horizontal.

Tal fato pode ser comprovado pelas inúmeras matérias já publicadas a respeito do assunto. Em reportagem publicada pela revista Veja, revela-se que aproximadamente, 30% dos novos processos que chegam ao Juizado Especial Cível todos os dias refere-se a disputas entre vizinhos.

Desentendimentos na questão de vazamentos ( o problema é saber qual das partes pagará o conserto), às áreas de lazer (amigos dos condôminos que utilizam as áreas de lazer mesmo que isso seja proibido pelo condomínio), animais de estimação (só o regulamento do condomínio pode dizer quem tem razão: se o dono do animal ou o vizinho que se incomoda com a presença do bicho), e o mais sério de todos, os ruídos. O barulho causado pelos vizinhos tem sido um grande problema da convivência em condomínio, problemas relativos ao barulho excessivo de reformas, de aparelhos de som ligados até mais tarde, ou cedo demais, festas, e etc.

Por fim o problema da má utilização do imóvel. Muitos condôminos reclamam do trânsito de clientes que visitam profissionais que trabalham em casa.


4. DAS NOVAS FORMAS CONDOMINIAIS
 

Em virtude das grandes transformações que ocorrem na sociedade, surgem realidades em matérias de condomínio que não se amoldam ao condomínio tradicional.

Uma nova forma condominial que devemos frisar são os chamados ‘loteamentos fechados’(bairros urbanizados, em periferia de grandes centros, para fins residenciais ou em regiões mais afastadas para finalidades de lazer). A questão que se coloca é que se as edificações ocorrem em dezenas de lotes, como nos casos concretos, com vias públicas particulares, não há duvida de que existam partes comuns, coletivas e unidades autônomas, empregando-se no que não conflitar a Lei Condominial.

No entanto, existem controvérsias. Se a urbanização é feita pelo município, não há propriedade coletiva, nem partes ideais no condomínio. Se existe acesso controlado, vias particulares entre os imóveis, áreas de lazer e de uso comum, estará estabelecido o condomínio sob regime de propriedade horizontal. Denomina-se condomínio fechado porque as ruas, praças e áreas de lazer pertencem ao domínio privado, auto regulamentado por convenções e assembléias do condomínio com adaptações das normas condominiais na convenção para que não haja prejuízo das regras gerais de vizinhança (Lei 4.591/64).

Outra recente modalidade de condomínio são os shopping centers, geralmente tratados do ponto de vista contratual, envolvendo os lojistas, também te perfeitos contornos condominiais, quando cada unidade comercial é alienada a um titular. O contrato normativo do shopping funcionará tal qual convenção condominial. No entanto o empreendedor ou administrador mantém a propriedade de todo o imóvel, dando as lojas em locação ou a outro título.

Outro fenômeno quanto a formas condominiais é a existência de cemitérios privados. Entende-se que os contratos concessivos do uso de sepulcros poderão possuir natureza real apenas se assim for considerado por lei. A relação entre o administrador e t titular do terreno do cemitério e o adquirente de espaço para a sepultura é de locação ou comodato, mas existem, nesse fenômeno, situações de direito condominial.


5. CODIGO CIVIL E O CONDOMÍNIO VOLUNTARIO

5.1. Principais Aspectos Acerca de Condomínio voluntário no NCC; artigos 1.314 a 1.322

O condômino terá como principal obrigação, concorrer com as despesas da conservação ou divisão da coisa, sendo defeso o ato de alterar a destinação do bem comum ou dar a posse dela a terceiros sem a aquiescência dos demais condôminos. Os obrigações como antes mencionado, serão propter rem , ou seja, em razão da coisa, e este disposto será aplicado nos casos de condomínio sem convenção devidamente registrada para tal caso.(arts 1.314, 1.315)

Deve-se enfatizar ainda, o disposto no artigo 1.316; que regula que o condômino poderá eximir-se da obrigação de arcar com as despesas do condomínio, renunciando assim à parte ideal, e neste caso, ao condômino que assumir tal obrigação caberá a parte ideal, ou senão houver, caberá a divisão da parte ideal entre todos os condôminos.

Em caso de dívida, caberá a cada condômino, arcar com a parte proporcional ao seu quinhão, e em caso de dívida contraída por um dos condôminos, mesmo que em nome de todos, obrigar-se-á individualmente, uma vez que nenhum dos condôminos está autorizado a realizar despesas em proveito comum.

A coisa comum, se divisível, poderá ser dividida a qualquer tempo por pedido de um dos condôminos, podendo haver acordo de indivisão da coisa num prazo de 5 anos, suscetível de ser feita divisão anterior ao prazo afixado por motivos de força maior.

5.2 Aspectos do Condomínio Necessário no NCC; artigos. 1.327 a 1.330

A este instituto aplicam-se as regras dos limites entre prédios e do direito de tapagem assim como as do Direito de Construir.

De acordo com o artigo 1.329, havendo desacordo entre vizinhos, o valor da obra será obtido mediante arbitramento e rateando-se o preço.

O vizinho que pretender a divisão, seja qual for o valor da meação, se não pagar, ou não depositar o preço devido, não poderá fazer uso das divisórias (artigo 1.330).


6. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Os artigos 1.323, 1.324, 1.325 e 1.326, regulam a administração do condomínio. Em síntese podemos enumerar; que a administração da coisa comum será feita por administrador escolhido pela maioria dos condôminos, sendo calculada a partir do valor dos quinhões.

As decisões tomadas pela maioria absoluta sempre obrigarão a todos os condôminos, e os frutos da coisa comum, deverão ser partilhados entre os condôminos,proporcionalmente ao valor dos quinhões .

6.1 Alguns Direitos e Deveres dos Condôminos

Quando ocorre a compropriedade, o artigo 1.314 diz; ‘cada condômino pode usar da coisa conforme a sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la’.

Analisando então cada um destes poderes dados pelo referido artigo, podemos dissertar que; podem os condôminos, usar livremente a coisa de acordo com os direitos compatíveis com a indivisão; devem, entretanto, assistir aos direitos dos demais condôminos, pois o exercício dos direitos de cada co-proprietário terá de aperfeiçoar-se sem que para isso prejudique ou exclua o direito de outrem; terão ainda, direito à ações possessórias contra outros condôminos, desde que a posse seja passível de divisão (pro diviso); e ainda reivindicar a posse do bem de terceiros (sobre imóvel indiviso, e não somente sob determinada parte ou quota); terão os condôminos prazo de seis meses, para reivindicar direito de preferência não assistido, em caso de venda do bem; e sobre as dívidas, quando contraídas por um dos condôminos, em proveito de todos os outros, e na constância da comunhão, obrigar-se-á o contratante pessoalmente, no entanto caber-lhe-á ação regressiva contra os demais, ainda sobre dívidas, direito de outrem; terem tambe condominos,sertar que; podem os condominos, ação regressiva contra os demais.ação no caso de divida contraída pela comunhão, obrigar-se-á cada condômino, proporcionalmente ao seu quinhão.


7. DA AÇÃO DE DIVISÃO E VENDA DA COISA COMUM

Já é de nosso conhecimento que existem casos de co-propriedade, no qual não há possibilidade de divisão, é a modalidade condominial já mencionada pro indiviso, que ocorre nos casos de condomínio forçado (necessário ou legal). No entanto, o condomínio pro diviso é passível de ação de divisão.

Alguns doutrinadores brasileiros, enfatizam que o condomínio voluntário (ou ordinário) é um estado transitório; e isso fica provado ao passo que lemos o artigo 1.320 do Código Civil, que assegura aos condôminos, a qualquer tempo, intentar ação de divisão; ou seja, a imprescritibilidade da ação divisória.

Não se pode deixar de mencionar o parágrafo 2º do mesmo artigo, que regula que em se tratando de condição estabelecida pelo testador, a indivisão perdurará por apenas 5 anos.

Imprescindível notar que, passados 20 anos, consumir-se-á prescrição aquisitiva do imóvel e este não poderá mais ser objeto de divisão.

Esta divisão pode ser amigável ou judicial; será amigável, quando proposta por todos os condôminos maiores e capazes, por meio de escritura pública; e será judicial, no caso de oposição de um dos co-proprietários, ou em caso de incapacidade de um deles.

O objetivo maior da divisão é tornar cada parte da coisa comum, independente, ou seja, livre da intervenção ou exercício de direito dos demais condôminos. Em outras palavras, objetiva findar o estado de comum domínio e afixar a exclusividade característica da propriedade.

O promovente da ação divisória terá de ser um dos possuidores de direito real sobre o imóvel a ser partilhado, e em caso de herança, competirá aos herdeiros do de cujus.

É importante salientar que a ação de divisão entre os condôminos é declaratória e não atribuirá a propriedade.

A venda da coisa comum, ocorrerá nos casos em que a ação de divisão é impossível.

"Quando a coisa for indivisível, e se os consortes não quiserem adjudica-lo a um só, indenizando os outros, será vendida e partido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.(...)Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lenço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho."

Sobre as coisas indivisíveis pode-se salientar:

"os bens naturalmente divisíveis poderão tornar-se indivisíveis por determinação judicial ou por vontade das partes"

São considerados indivisíveis: prédios residenciais de pequenas proporções, fábricas, quadros, automóveis e imóveis rurais. As duas hipóteses em todos esses casos serão: a) a adjudicação a um único co-proprietário, e portanto, a indenização dos demais; b)a venda da coisa.

A venda da coisa comum poderá ser amigável ou não e a partilha far-se-á o mais igualitariamente possível, dividindo-se igualmente o bom e o ruim, o certo e o duvidoso.


8. CONCLUSÕES 

A primeira conclusão que se pode chegar após o estudo acerca deste instituto tão antigo, que é o condomínio, é a de que quanto mais largas as novas relações sócio-jurídicas, mais tendemos ao futuro de expandir o numerus clausus dos direitos reais.

Importante notar ainda o fato dos grandes problemas que vêm sendo ocasionados pela comum propriedade sob dado bem.

Como foi frisado anteriormente, uma grande porcentagem das ações que chegam aos juizados especiais todos os dias, referem-se a problemas entre condôminos. Logo, podemos notar a legitimidade da frase "Communio est mater discordiarum", ou seja, o condomínio constitui sementeira de discórdias. E o principal objetivo do direito é o de prover paz social, daí a facilidade encontrada para se propor uma ação de divisão, já que a comunhão de direitos vem ocasionando tantos problemas.

Serve de alicerce para esta afirmativa a prerrogativa de que a propriedade individual, pelos séculos e séculos tem, incansavelmente, demonstrado-se mais fecunda que a propriedade comum.Ou seja, a propriedade exclusiva, será sempre mais assistida, e fonte de menos problemas sociais.


9. BIBLIOGRAFIA

COMENTADO, Código Civil, Coordenação de Ricardo Fiúza, 2ª Edição, Ed. Saraiva, SP 2004.

FIÚZA, César, Curso Completo de Direito Civil, 7ª Edição, Ed. Del Rey, Belo Horizonte, MG, 2003.

JURIDÍCO, Dicionário, Academia Brasileira de Letras Jurídicas, 7ª Edição, Ed. Forense Universitária, SP 2004.

REALE, Miguel. O Projeto do Novo Código Civil, editora Saraiva, 2a edição reformulada e atualizada, 1999.

RODRIGUES, Silvio, Direito Civil, Direitos reais, 30ª Edição, Ed. Sraiva, SP 2002

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 2ª ed. São Paulo: Editora Atlas, 1998.

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