Locação

Autor:
Instituição: Faculdades Hoyler
Tema: Direito Civil

LOCAÇÃO


Introdução

Locação, segundo o dicionário Aurélio, pode ser definida como "ato ou efeito de locar" e contrato representa o ato ou efeito de contratar, simboliza o "acordo entre duas ou mais pessoas que transferem entre si algum direito ou se sujeitam a alguma obrigação".

Gomes explica que a terminologia do direito romano utilizada para referenciar o contrato de locação é locatio et conductio e compreende três espécies diferenciadas : a locatio rei, a locatio operarum e a locatio operis faciendi (Gomes, 2001, p. 272).

O autor esclarece que pela locatio rei "se prometia, por certa paga uma coisa fruir" – quem concedia a coisa para ser fruída chamava-se locator, quem a fluía, conductor, denominado de inquilinus, se o prédio locado fosse urbano e colunus, se rural. Ao se referir a locatio operarum, explica que "obrigava-se alguém , mediante certa retribuição, merces, a prestar serviços independentemente de seu resultado" , enquanto na locatio operis faciendi, considerava-se a execução da coisa toda, sem levar em conta a razão de cada serviço a ser prestado.

No Direito moderno, essas três modalidades contratuais foram disciplinadas de locação de coisa, locação de serviços e locação de obra, ou empreitada, respectivamente.

Monteiro (2001, p.139) esclarece que tanto o contrato de coisas, como o contrato de serviços são os mais usuais e mais necessários e têm por objeto coisas e serviços. O Código Civil apresenta este assunto, disciplinado em três sessões, sendo a primeira dedicada à locação de coisas, a segunda à locação de serviços e a terceira à empreitada.

O presente estudo tem como objetivo pesquisar a respeito do tema "locação", incluindo os aspectos presentes na locação de coisas, locação de serviços e empreitada, buscando assim conhecer suas particularidades.


I – Da Locação

1 - Conceito

De acordo com a definição de Monteiro (2001, p.140) "locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa), a prestação de um serviço (locação de serviço), ou a execução de um trabalho determinado (empreitada)". Sobressai-se desta definição as três espécies de locação, como já vimos : locação de coisas (locatio rerum), locação de serviços (locatio operarum) e empreitada (locatio operis).

Conforme a explicação do autor (Monteiro, idem, ibidem), dessa definição também transparecem os caracteres gerais às suas diversas modalidades :

  • cessão temporária de uso e gozo, sem transferência de propriedade, quer seja locação de coisas, locação de serviços e empreitada;
  • a remuneração, que na locação de coisas recebe o nome de aluguel, na locação de serviços, de salário e de preço, na empreitada. Vale a pena ressaltar que na locação de coisa e de serviço, a remuneração é proporcional ao tempo, enquanto na empreitada a remuneração é proporcional à obra realizada;
  • todas elas se constituem em contratos bilaterais, onerosos, comutativos e consensuais, pelas seguintes razões :

    - bilaterais - porque ambas as partes se obrigam reciprocamente;
    - onerosos – porque cada uma das partes busca para si a obtenção de determinada vantagem;
    - comutativos, porque as mútuas vantagens visadas pelos contratantes são equivalentes e conhecidas desde o início do contrato;
    - consensuais – porque, geralmente, não dependem de forma especial, salvo em alguns casos.

Segundo Gomes (op.cit., p.275), locador e locatário assumem obrigações interdependentes. "Ao direito e gozo da coisa é correlata a obrigação" de pagar o aluguel, como também de receber o aluguel relativo à obrigação de proporcionar e assegurar o uso e gozo da coisa locada. Não há locação sem aluguel.

O contrato de locação é considerado perfeito e acabado quando ambas as partes consentem, formando-se solo consensu.

I
I - Locação de Coisas

2 – Locação de Coisas - conceito

Locação de coisas é o contrato pelo qual o locador, em troca do aluguel, compromete-se a alugar certa coisa ao locatário, conforme art. 1.188, do Código Civil em vigor.

Cotrim (2000, p.168), explica que na "locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa contribuição". Vale a pena lembrar que, na classificação dos bens, bens não-fungíveis são aqueles que não podem ser substituídos por outro da mesma espécie, em face de seu valor único e singular, como uma obra de arte ou uma relíquia, por exemplo.

Cotrim (op.cit., p.167) esclarece também que, para a elaboração do contrato de locação exige-se a existência de pessoas e dos seguintes elementos :

  • locador – é a pessoa que se obriga a ceder certa coisa, em troca do aluguel;
  • locatário – é a pessoa que recebe a coisa alugada, comprometendo-se a pagar o aluguel;
  • aluguel – é o preço estipulado no contrato de locação, cabendo ao locatário pagar ao locador;
  • coisa alugada – pode ser um bem móvel e se tratar da locação de um veículo, por exemplo, ou então pode ser um bem imóvel e se tratar da locação de uma casa, ou apartamento, no entanto, este bem deverá ser não fungível, ou seja, este bem não poderá ser substituído por outro da mesma espécie.

2.1 - Elementos do Contrato

De acordo com a definição legal conceituada pelo Código Civil, art. 1.188, resultam três elementos essenciais do contrato: a coisa, a remuneração e o consentimento.

1º - A Coisa

Geralmente, podem ser objeto de locação todas as coisas móveis e imóveis, ou seja, além da locação de imóveis, também podem ser objeto de locação, os bens móveis, tais como as roupas, mobílias, talheres, veículos, filmes, etc..., desde que obedecidas as disposições legais referentes ao contrato em questão. No entanto, devemos lembrar que nem todas as coisas móveis são suscetíveis de locação, apenas os bens considerados não fungíveis, pois em relação aos bens fungíveis, o contrato se torna diferenciado, isto é, a cessão, de seu uso e gozo dá origem ao contrato de mútuo.

Monteiro (op.cit., p.141), explica que as coisas fungíveis também poderão ser "objeto de vínculo locativo, quando seu uso e gozo tenham sido concedidos "ad pompam et ostentationem", como se alguém cedesse ao locatário, por certo tempo o aluguel de garrafas de uísque, com a finalidade de as mesmas servirem de ornamentação na abertura de um negócio", por exemplo.

Vale a pena ressaltar, no entanto, que este tipo de locação pode compreender-lhes o todo ou apenas parte determinada, ou seja, quer seja em relação às coisas móveis como às coisas imóveis o uso concedido pode ser geral, como quando se aluga uma casa, ou limitado, como quando se loca apenas a fachada respectiva para anúncios, no entanto, quando o contrato não estipular nada em contrário, a locação se estenderá a todos os acessórios da coisa.

Se a locação se refere a terras, por exemplo, abrangerá casas e ranchos nelas existentes, se se referir a uma casa, compreenderá o quintal e demais dependências e, no caso de um apartamento, incluirá o respectivo elevador.

- A remuneração

A remuneração é o segundo elemento do contrato, que é essencial, recebendo a denominação específica de aluguel ou renda. Segundo Monteiro (op.cit., p.141), "não se imagine, porém, que a retribuição deve ser satisfeita necessariamente em moeda,: pode ser ela solvida também mediante entrega de frutos e produtos". O autor explica que "discute-se, todavia, em doutrina, se é locação o contrato pelo qual o inquilino se obriga a pagar a renda, por meio de construções ou reparações que efetuará no imóvel, ou aquele em que certo orfanato, recebendo o uso e gozo de um prédio, se compromete a acolher, para educação, determinado número de meninos. A opinião generalizada prefere ver tais convenções não locação propriamente dita, mas verdadeiros contratos inominados".

3º - Consenso das partes

O consenso entre as partes, expresso ou tácito, é o terceiro elemento do contrato. Os contratantes chamam-se locador ou senhorio e locatário ou inquilino. Em alguns casos, são denominados de arrendador e arrendatário, em virtude da expressão arrendamento, sinônimo de locação.

Locador é considerado aquele que cede o uso e gozo da coisa e locatário aquele que se obriga a pagar o aluguel como contraprestação daquele uso e gozo, temporariamente obtidos.

Geralmente, estão reunidas numa só pessoa as qualidades de proprietário e locador, entretanto, necessariamente o locador não precisa ser também o proprietário da coisa. Tal fato pode ocorrer com o pai em relação aos bens do filho menor, do tutor e do curador, entre outros casos.

Monteiro explica que a palavra do locador deve ser respeitada e confiada até prova em contrário, não só em relação ao valor da locação, mas também no que diz respeito à sua duração. Embora o contrato possa ser ajustado verbalmente, ou por escrito, é aconselhável a lavratura de instrumento escrito, em que se contenham todas as cláusulas contratuais.

2.2 - Obrigações do Locador e do Locatário

2.2.1 - Obrigações do Locador

Podemos citar como principais obrigações do locador :

1º - Entregar ao locatário a coisa locada em estado de servir ao uso a que se destina;

2º - Assegurar-lhe o uso pacífico do prédio locado.

Na locação predial urbana incumbe-lhe ainda pagar os impostos incidentes no imóvel, taxas e despesas de intermediação ou administração imobiliária. Vale a pena ressaltar que pode ser transferida contratualmente ao locatário, a obrigação de pagar os impostos e as taxas correspondentes ao imóvel locado.

Como primeira obrigação do locador podemos citar a entrega da coisa locada, sem a qual o contrato não pode preencher sua função econômica. A entrega pode ser simbólica, como por exemplo o locador entrega ao locatário as chaves do apartamento que lhe alugou. A coisa locada deve ser acompanhada de seus pertences e acessórios.

No entanto, não basta apenas que o locador faça a entrega, mesmo que simbólica da coisa locada, é preciso entregá-la em estado de servir ao uso para que foi locada. A coisa deve estar em bom estado de conservação e para prevenir futuros aborrecimentos, costuma-se introduzir, no contrato, uma cláusula em que o locatário declara tê-la recebido em condições satisfatórias. Se esta apresentar defeitos que diminuem a sua utilidade, o locatário poderá rescindir o contrato ou pedir redução do aluguel.

Dessa forma, podemos dizer que compete ao locador conservar o bem a ser locado em boas condições para seu uso, de modo que possibilite ao locatário o normal exercício de seu direito. Entretanto, se o estrago for devido a culpa do locatário, o locador exonera-se da obrigação.

O locador deve assegurar também ao locatário a obrigação de garantia, enquanto durar a locação, o que significa dizer assegurar ao locatário o uso pacífico da coisa e abster-se de da prática de todo ato que possa turbar o uso pacífico da coisa pelo locatário.

A obrigação de assegurar o uso e gozo da coisa locada pode ter seu cumprimento impossibilitado por força maior ou caso fortuito, casos em que se aplicam os princípios sistematizados na teoria dos riscos.

2.2.2 - Obrigações do Locatário

Quanto ao locatário, podemos definir como suas obrigações :

1º - Pagar pontualmente o aluguel;

2º - Usar a coisa como bom pai de família, como se fosse sua;

3º - Restituí-la, no final do contrato, no estado em que a recebeu.

O locatário deve ainda pagar as despesas como limpeza, energia elétrica, água, saneamento básico e condomínio.

Podemos dizer que a principal obrigação do locatário é pagar pontualmente o aluguel, que deve ser efetuado em intervalos regulares, de mês em mês, por exemplo. Com o propósito de proteger os inquilinos, é proibida a cobrança antecipada do aluguel.

Além de pagar o aluguel, o inquilino pode obrigar-se a pagar os impostos e taxas incidentes no imóvel locado, assim como as despesas ordinárias de condomínio, definidas em lei.

Móveis e alfaias podem ser locados juntamente com o imóvel, mediante aluguel, autônomo ou não. Caberá, no entanto, ao locatário usar a coisa como bom pai de família, o que significa dizer que este deverá conduzir-se com cuidado e moderação, como se a coisa locada fosse sua, sem estragá-la ou desvirtuar a destinação. Não lhe sendo permitido o direito de transformar uma casa de residência em casa comercial, derrubar árvores, ou causar qualquer outro estrago, mas conservar o prédio, fazendo pequenos reparos necessários, inclusive os reclamados provenientes naturalmente do tempo e do uso.

Findo o contrato, cumpre ao locatário restituir a coisa locada nas mesmas condições em que esta foi recebida e as coisas móveis devem restituir-se no lugar em que o locatário as recebeu.

Caso o locatário faça construções ou plantações sem autorização do locador, expressa ou tácita, poderá ser constrangido a repor a coisa no estado anterior a pagar prejuízos, pois terá agido de má-fé. Perderá, entretanto, a construção ou plantação, em caso de boa-fé, em proveito do proprietário, mas terá direito à indenização.

Das acessões distinguem-se as benfeitorias. Se necessárias, terá o locatário o direito a ser indenizado, além do direito de retenção da coisa alugada. Caso tenha feito benfeitorias úteis com o consentimento do locador, o locatário terá igual direito de ser indenizado, calculando-se pelo critério do menor valor inter expensum et melioratum, mas em se tratando de benfeitorias voluptuárias, o direito que lhe assiste é o de levantá-las (jus tollendi).

2.3 – Lei nº 8.245/91 – A Nova Lei do Inquilinato

A locação de imóvel urbano é regulada pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, e publicada no DO de 21/10/91, e tem como objetivo concentrar as normas sobre locação de imóveis urbanos, trazendo regras específicas para a locação residencial, não residencial ou comercial e a residencial para temporada.

A Lei nº 8.245/91 revogou, portanto, a legislação anterior, relativa à locação residencial, locação comercial ou não residencial, incluindo a Lei nº 6.649/79 e o Decreto nº. 24.150, de 20 de abril de 1934 (Lei de Luvas). Somente ficaram excluídos do âmbito da nova Lei do Inquilinato e, continuaram regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais, o arrendamento mercantil e as locações mencionados no parágrafo único do art. 1º desta lei e já citados nesta pesquisa anteriormente (p. 14).

Gomes (op.cit., p.288) explica que o sistema da Lei nº 8.245 compreende três grupos distintos de locação, assim sendo:

a) locação residencial, subdividida da seguinte forma:

1. com prazo certo igual ou superior a 30 meses,

2. com prazo menor ou indeterminado;

b) locação não residencial, subdividida em:

1. locação comercial, com direito à renovatória

2. outras locações livres;

locação especial, tendo por objeto a locação de imóveis para temporada.

2.3.1 – Locação residencial – características

A nova Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 trouxe maior estabilidade aos locatários, impondo um prazo mínimo de 30 meses ao locador par os contratos escritos e permitindo-lhe, uma vez findo o prazo, a resolução do contrato, independentemente de aviso ou notificação.

A nova lei favoreceu uma inversão no comportamento das locações. Se, anteriormente, os locadores impunham prazos curtos para os contratos e costumavam insistir na desocupação do imóvel, a partir de 1991, se o locador contratar por prazo inferior a trinta meses, conforme artigo 47, "findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel :

I – nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, se seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos".

Vale a pena ressaltar que, de acordo com o parágrafo 1º, na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser provada judicialmente.

Da retomada findo o prazo de trinta meses

Na hipótese de haver interesse por parte do locador de reaver o imóvel, após os trinta meses de contrato, este terá de ajuizar a ação de despejo dentro dos trinta dias que se seguirem ao término do contrato, independentemente de notificação ou aviso.

O art. 46 da referida Lei estabelece, entretanto, em seu parágrafo 1º, "que findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato".

Dessa forma, podemos perceber que se o locador deixar transcorrer o prazo estabelecido de trinta dias para reaver o imóvel, o contrato será prorrogado por tempo indeterminado, e o pedido para desocupação dependerá de notificação ou aviso, concedendo-se ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação voluntária. A notificação, nesse caso, é obrigatória para constituir o locatário em mora. Não se procedendo à notificação, o processo deverá ser extinto, sem julgamento do mérito.

2.3.2 – Locação para Temporada

A Lei nº 8.245/91, em seu art. 48, define a locação para temporada como "a que se destina à residência temporária do locatário para prática do lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel."

O parágrafo único deste mesmo artigo, prevê que no caso da locação envolver imóvel mobiliado, "deverá constar do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram".

Moreira (1992, p.25), recomenda que, caso o imóvel esteja mobiliado, se "faça uma prévia vistoria e avaliação com atestação do estado em que se encontra antes da assinatura do contrato".

Tal descrição poderá ser inserida no próprio contrato, ou em documento particular, no entanto é preciso que destacar que apenas a descrição dos móveis e utensílios não basta, é preciso uma "avaliação dos bens para salvaguardar os interesses das partes, principalmente para facilitar apuração de perdas e danos" (Junqueira, op.cit., p.87). Na falta da relação dos bens que guarnecem o imóvel, presume-se que o imóvel foi alugado vazio.

Junqueira (1999, p.86) enfatiza que a locação para temporada "é considerada uma das principais inovações introduzidas pela nova Lei do Inquilinato, visto que a lei anterior estava ligada ao incentivo do turismo".

Anteriormente à referida lei, para que se caracterizasse a locação para temporada eram exigidas várias condições, tais como: o prazo não poderia exceder a noventa dias; o imóvel deveria se atuar em estação climática ou orla marítima e que o locatário fosse residente em outra cidade.

A atual lei exige apenas que o prazo não se exceda a noventa dias, dispensando as duas últimas condições, ou seja, deixou de considerar que o imóvel deveria se localizar em estação climática ou orla marítima e que o locatário fosse residente em outra cidade. Dessa forma, pela nova lei, qualquer que seja a localização do imóvel ou o domicílio do locatário, é permitida a contratação para temporada.

Contratos sucessivos

Junqueira alerta que o locador deverá ficar bem atento para uma das práticas dos locatários, para que estes não burlem a lei, que é a simulação para temporada, com celebração de contratos múltiplos.

Se, ao contrato para temporada se segue outro de igual prazo, descaracteriza-se a locação para temporada, passando a locação a ser residencial comum.

Sendo o prazo máximo permitido de 90 dias, o eventual despejo deve ser requerido dentro de 30 dias, caso não ocorra a desocupação voluntária nos termos do art. 59, parágrafo 1º, III.

A permanência do inquilino no prédio por mais de trinta dias, após o vencimento do contrato, transforma-a em locação por prazo indeterminado (art. 50), hipótese em que a denúncia vazia somente será possível após 30 meses de vigência da relação ex locato, conforme art. 50, parágrafo único.

2.3.3 – Locação não residencial – características

Como o próprio nome sugere, não se destinam à locação para moradia ou para temporada, pois nelas estão incluídas as locações feitas aos profissionais liberais, sociedades civis, associações, sindicatos, sociedades comerciais ou industriais, etc...

O art. 55 da Lei nº 8.245/91 considera-se "locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados".

Segundo Gomes (op.cit., p. 289) a locação não residencial apresenta as seguintes características :

a) locação com direito à renovatória, que compreende imóveis ocupados :

  • pelo comércio e indústria;
  • pelas sociedades civis com fins lucrativos.

A Lei nº 8.245/91 em seu artigo 51, incisos I a III, enumera os requisitos da renovatória e fixa o prazo para o exercício da ação no parágrafo 5º do mesmo artigo.

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente :

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

O parágrafo 5º. estabelece : "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

A referida lei prevê também o direito do locador de se opor à renovação e de retomar o imóvel nas condições estabelecidas no art. 52 : "O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente".

O autor esclarece ainda que "as lojas de shopping centers foram incluídas entre as locações com direito à renovatória, conforme art. 52, parágrafo 2º (Gomes, idem, ibidem).

locações para hospitais, asilos e colégios :

Neste caso, incorre a denúncia vazia e torna-se desnecessária a ação renovatória, pois a relação locatícia se prorroga naturalmente por prazo indeterminado, podendo somente o locador exercer a retomada nos casos dos artigos 9º e 53 (denúncia cheia).

outras locações não residenciais

Não se sujeitam à prorrogação compulsória (art. 56) e permitem a denúncia vazia, que no caso de prazo indeterminado, requer notificação prévia de 30 dias, conforme art. 57 da referida lei.

Extinção do Contrato

O contrato de locação para fins não-residenciais é celebrado por prazo determinado e uma vez verificado seu termo final, cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, conforme art. 56 da referida lei. Entretanto, de acordo com o parágrafo único, do mesmo artigo, "findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação, nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado".

Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido, nas hipóteses estabelecidas pelo art. 53 :

I – art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada, ou reforma que venha resultar em aumento mínimo de 50% (cinqüenta por cento) da área útil.

Da desocupação

Nas locações não residenciais, em que o locador não mais tiver interesse em manter o contrato de locação, por não mais lhe convir, deverá ajuizar a ação de despejo dentro dos trinta dias subseqüentes ao término do prazo do contrato. Se deixar transcorrer esse prazo, a locação considera-se prorrogada por tempo indeterminado, mantidas as mesmas cláusulas e condições do contrato.

Da desocupação com contrato prorrogado

O parágrafo único do art. 56 da Lei nº 8.245 estabelece que "findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado".

Dessa forma, pretendendo retomar o imóvel, o locador deverá notificar o locatário, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupação voluntária. Não desocupando o imóvel, o locador deverá ajuizar a competente ação de despejo, a qualquer tempo.

2.3.4 – Locação destinada ao Comércio

Com a extinção do Decreto nº. 24.150/34, a nova lei do inquilinato, em seu art.51, manteve a renovatória, protegendo assim o fundo de comércio, desde que respeitadas algumas condições: "Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que cumulativamente :

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos".

Cessionários ou Sucessores

É assegurado aos cessionários ou sucessores, o direito à renovação (Junqueira,op.cit.). Segundo o autor, a cessão do fundo de comércio é muito comum na locação comercial.

O art. 13 da Lei nº. 8.245/91 estabelece que a "cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador", ou seja, para ceder, sublocar ou emprestar o imóvel (mútuo) o locatário deverá, primeiramente obter o consentimento do locador, por escrito. No caso de sublocação total o imóvel, o direito à renovação poderá somente ser exercida pelo sublocatário.

O art. 51 da referida lei prevê que "quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade". Junqueira (op.cit., p. 107) explica que "este parágrafo veio dar maior proteção ao fundo de comércio, podendo assim o locatário primitivo, como pessoa natural, ou pela sociedade por ele constituída,figurar no pólo ativo da relação processual".

Dissolução da Sociedade por Morte

No caso de morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

Prazo para o ajuizamento da renovatória

A ação renovatória deverá ser ajuizada no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. Esse prazo é decadencial, não se interrompendo, suspendendo ou prorrogando, conforme parágrafo 5º do artigo 5ª da Lei nº 8.245/91.

Da obrigação de renovar o contrato

De acordo com a lei é assegurado aos locatários o direito à renovação compulsória (art. 51) dos contratos, entretanto, o art. 52 relaciona algumas condições, que exoneram o locador da obrigação de renovar o contrato, estabelecendo :

"Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se :

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação, ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente".

Do direito à indenização

De acordo com o parágrafo 3º do art. 52, "o locador terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes com que tiver que arcar com a mudança, perda de lugar e desvalorização do fundo de comércio se a renovação não ocorrer em razão da proposta de terceiro em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não dê o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público, ou que declarou pretender realizar".

2.3.5 – Da locação em Shopping Center

Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers, Abrasce, o Shopping Center consiste num centro comercial planejado, composto por lojas que exploram vários ramos de comércio. Os lojistas ficam sujeitos a normas contratuais padronizadas que visam à conservação do equilíbrio da oferta e da funcionalidade e o preço da locação varia de acordo com o faturamento de cada um.

Diniz (19__, p. 231) destaca que o empreendedor antes de construir o centro comercial firma um contrato a título de direito de reserva da localização (res sperata) com o futuro lojista, que pagará certa quantia periodicamente durante a fase de construção. Vale a pena ressaltar que tal acordo não se confunde com o contrato que terá vigência após a construção do shopping center, para fins de atividade comercial.

As partes no contrato de locação específico podem ser assim denominadas : de um lado, como locatário, o lojista, que assumiu o aluguel da loja para seu uso na exploração comercial de determinado ramo de negócio e de outro lado, como locador, o empreendedor de shopping center, por si ou por administradores competentes.

O contrato para explorar determinada atividade comercial, deverá ser celebrado pelo empreendedor com os lojistas, por instrumento particular, com cláusulas invariáveis pela incorporação dos direitos, deveres e restrições impostos nas normas gerais complementares, nas quais se prevê o pagamento de despesas como consumo e manutenção de ar-condicionado, a filiação obrigatória à associação dos lojistas, a contribuição para as promoções coletivas, o dever de manter estoque de mercadorias, a obrigação de não lesar os outros lojistas e a clientela, a obrigação de permitir que o administrador do shopping center ingresse em sua loja para fazer reparos nas instalações, sempre que necessário, entre outros aspectos. Tais encargos, na verdade, ultrapassam os limites de uma simples locação comercial.

Segundo Diniz (op.cit., p. 231), o objetivo do empreendedor não é alugar lojas ou ceder seu uso em troca de dinheiro, mas sim estabelecer uma relação direta entre a rentabilidade do empreendimento e a rentabilidade das atividades comerciais dos lojistas, criando condições para o marketing. Para isso, o empreendedor "mistura produtos e serviços, seleciona lojistas, fazendo com que as lojas de departamentos (lojas âncoras) atraiam clientela para as pequenas lojas (lojas satélites ou magnéticas), promovendo campanhas de publicidade. O dono do shopping center almeja tirar proveito da organização do empreendimento, obtendo ganhos, participando do sucesso comercial de cada loja" (Diniz, op.cit., p. 232).

A autora enfatiza que o empreendedor não é um simples locador, pois ele participa da administração, da decoração, da fiscalização e da seleção dos lojistas, auferindo percentagens no lucro bruto da loja.

A Lei nº. 8.245 é bastante específica sobre a locação em shopping center em seus artigos 52, parágrafo 2º e art. 54. O parágrafo 2º do art. 52 estabelece que o locador não poderá recusar a renovação do contrato sob o fundamento de que vai usar o imóvel para si próprio ou para transferência do fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o próprio locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

De acordo com o art. 54 da mesma lei, fica estabelecido que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas em lei".

O parágrafo 1º. do mesmo artigo prevê ainda que o empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center" :

  • as despesas referidas nas alíneas "a", "b", e "d" do parágrafo único do art. 22, ou seja, obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como as esquadrias externas e instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  • as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas é o que estabelece o parágrafo 2º.

Muito se discutiu a respeito das condições desse contrato típico de locação, por conter cláusulas que não eram comuns nos contratos tradicionais de locação. A Lei nº. 8.245 reconhece, entretanto, tratar-se de um contrato de locação, porque através dele o empreendedor se obriga a ceder à outra, ou seja, ceder ao lojista locatário, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da loja mediante remuneração.

O aluguel não precisará se sujeitar ao disposto nos artigos 17 a 21, mas sim ao que for previsto no contrato de comum acordo. O mesmo critério se aplicando em relação à garantia e ao reajustamento.

Diniz (op.cit., p. 234) destaca que "nas relações entre lojistas e empreendedor de shopping center devem ser aplicadas as disposições procedimentais previstas na Lei nº. 8.245/91, mas também devem ser respeitadas as condições livremente ajustadas por eles no contrato", e reforça ainda que são lícitas todas as condições que a lei não vedar expressamente, ou seja, "pode-se estipular como lícito ou que não infrinja a lei, as condições :

  • aluguel variável;
  • participação nos encargos decorrentes da responsabilidade civil;
  • não mudar de ramo;
  • respeitar as convenções condominiais e os regulamentos internos;
  • considerar extinta a locação no final do prazo, desde que não contrarie o art. 51, se preencher seus requisitos;
  • considerar extinta a locação por denúncia vazia no final do prazo; na hipótese de fechamento de negócio por mais de três meses; na hipótese de mudar de ramo, etc...
  • estipular qualquer cláusula resolutiva lícita que não contrariar a lei (Pacheco, 2002, p. 444).

Os procedimentos relacionados nos artigos 58 a 75, devem ser seguidos inteiramente, bem como devem ser seguidos os artigos 51 e 52, relativos às condições necessárias que dão direito à renovação do contrato , ou que não obrigam o locador à renovação do contrato, referidos nos artigos 71 e 72, IV.


III - Locação de Serviços

3 - Conceito

De acordo com o Código Civil, art. 1.216, locação de serviços pode ser considerada "toda espécie de serviço lícito, material ou imaterial, contratado mediante retribuição". Na locação de serviços, o locador se compromete a prestar serviços, que a outra parte, denominada locatário, se obriga a remunerar. A obrigação de executar o serviço do locador contrapõe-se com a obrigação do locatário do serviço de consentir o caráter oneroso.

A retribuição deverá ser feita depois de prestado o serviço, se por convenção, ou costume, não houver sido adiantada, ou paga em prestações.

No contrato de locação de serviços, quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser escrito e assinado a rogo, subscrevendo-o, neste caso, quatro testemunhas, de acordo com o art. 1.217. O novo Código Civil, no entanto, prevê neste caso, que o instrumento poderá ser assinado a rogo e subscrito por duas testemunhas.

Atualmente, as regras do Código Civil têm caráter residual, aplicando-se somente às relações não regidas pela Consolidação das Leis do Trabalho e pelo Código do Consumidor, sem distinguir a espécie de atividade prestada pelo locador ou prestador de serviços que pode ser profissional liberal ou trabalhador braçal.

3.1 - Natureza do Contrato

Qualquer espécie de serviço, desde que seja lícito, não importando a sua natureza, pode ser objeto de locação, tais como materiais ou imateriais, braçais ou intelectuais, domésticos ou externos. A lei não cria diferenciações de tratamento entre os chamados serviços nobres, como das profissões liberais e os serviços dos trabalhadores braçais. Perante a lei todos os serviços são dignos e deles nasce os mesmos direitos, pois não há trabalho vil, assim como não há baixo ofício.

Na locação de serviços, o trabalhador põe sua atividade à inteira disposição do locatário, mediante remuneração, por sua conta e risco deste. Observa-se clara subordinação entre o locador e o locatário, em que o locador trabalha sob as ordens e a fiscalização do locatário dos serviços.

Gonçalves (op.cit., p. 103) define o contrato de locação de serviços como contrato bilateral, consensual e oneroso, sendo a remuneração paga pelo locatário dos serviços, ou seja, por aquele que contrata o locador ou prestador de serviços.

Monteiro (op.cit., p.188) qualifica ainda a locação de serviços, como contrato não solene, em virtude de sua forma livre, pois pode ser contratado verbalmente, ou por escrito, onde a falta de contrato não é fator suficiente para que uma pessoa que realmente se utilizou dos serviços de outrem, se exima de pagá-los.

A prestação de serviços pode ser provada com testemunhas, sem infração do art. 141 do Código Civil, seja qual for o seu valor. Entretanto, se convencionada por escrito, o art. 1.217 do Código Civil prevê que "quando qualquer das partes não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser escrito e assinado a rogo, subscrevendo-o, neste caso, quatro testemunhas".

Para a "cobrança judicial da remuneração de serviços não é necessária a exibição de contrato escrito; verbal o contrato, prova-se por qualquer meio admissível em direito" (Monteiro, op.cit., p.189).

3.2 - Da Remuneração

A remuneração é elemento essencial da locação de serviços, não podendo de modo algum, presumir a gratuidade dos serviços, devendo receber por eles retribuição ou recompensa pelos esforços.

O acordo de vontades, gerador do contrato deve ser perfeito e abranger o respectivo objeto, sua natureza, as pessoas que nele intervém, a duração e a retribuição ajustada, caso contrário será considerado nulo.

O art. 1.218 do Código Civil esclarece que "não se tendo estipulado, nem chegando a acordo entre as partes, fixar-se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade". Vale a pena ressaltar que só é permitido o arbitramento, como meio de fixar o quantum da retribuição, quando não houver ajuste, ou acordo entre as partes. Em caso de desacordo entre as partes, o arbitramento deverá ser efetuado por intermédio dos peritos, no curso da ação de cobrança.

A Consolidação das Leis do Trabalho, no art. 460, dispõe acerca da remuneração do trabalhador que "na falta de estipulação do salário ou não havendo prova sobre a importância ajustada, o empregado terá direito a perceber salário igual ao daquele que, na mesma empresa, fizer serviço equivalente, ou do que for habitualmente pago para serviço semelhante".

Em conformidade com o art. 1.219 do Código Civil, a remuneração poderá ser feita após a realização do serviço, se por convenção, ou costume, não houver sido adiantada ou paga em prestações. Monteiro (op.cit., p.190) esclarece que a remuneração deverá ser feita em dinheiro, entretanto parte dela poderá constituir-se em utilidades, como fornecimento de pousada ou morada, alimentos, vestuário, transporte, entre outros aspectos.

3.3 - Tempo de Duração do Contrato

Procurando evitar prestações de serviços por tempo muito longo, o Código Civil em seu artigo 1.220, prevê que a locação de serviços não poderá convencionar por mais de 4 (quatro) anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida do locador, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste caso, decorridos os quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não concluída a obra.

Quando o contrato é celebrado sem prazo determinado, pode ser objeto de resilição unilateral. De acordo com o art.1.221, neste caso, qualquer das partes, a seu livre arbítrio, mediante prévio aviso, pode rescindir o contrato.

O aviso deverá ser dado :

  • com oito dias de antecedência, se o salário houver sido fixado por tempo de um mês, ou mais;
  • com antecedência de quatro dias, quando ajustado por semana, ou quinzena;
  • de véspera, quando contratado por menos de sete dias.

3.4 - Rescisão do Contrato

De acordo com o Código Civil, art, 1.228, " o locatário que, sem justa causa despedir o locador, será obrigado a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato".

Em conformidade com o art. 1.226, Gonçalves (op.cit., p.103) explica que quando o contrato é celebrado por tempo determinado consideram justas causas para o locador considerá-lo extinto:

I - Ter de exercer funções públicas, ou desempenhar obrigações legais, incompatíveis com a continuação do serviço;

II - Achar-se inabilitado, por força maior para cumprir o contrato;

III - Exigir dele o locatário de serviços superiores às suas forças, defesos por lei, contrários aos bons costumes, ou alheios ao contrato;

IV - Tratá-lo o locatário, com rigor excessivo, ou não lhe dar alimentação conveniente;

V - Correr perigo manifesto de dano ou mal considerável;

VI - Não cumprir o locatário as obrigações do contrato;

VII - Ofendê-lo o locatário ou tentar ofendê-lo na honra de pessoa de sua família;
VIII - Morrer o locatário.

Por outro lado, o art. 1.229 também estabelece que são justas causas para dar o locatário por findo o contrato, nas seguintes condições :

I - Força maior que o impossibilite de cumprir suas obrigações;

II - Ofensas do locador;

III - Enfermidade ou qualquer outra causa que torne o locador incapaz dos serviços contratados;

IV - Vícios ou mau procedimento do locador;

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